特朗普政府正“积极评估”可转移抵押贷款

　　特朗普政府为提高住房可负担性再提新方案：允许房主在搬家时带走自己的抵押贷款利率。

　　11 月 12 日（周三），美国联邦住房金融局局长比尔・普尔特表示，政府正 “积极评估” 所谓的 “可转移抵押贷款”。该提案旨在解决住房市场供应不足的问题。

　　本周，特朗普政府已加大力度应对住房可负担性问题。普尔特负责监管和房地美这两家政府支持机构，二者为美国超半数抵押贷款提供担保。他透露，官员们还在考虑如何让抵押贷款具备 “可承继性”，以及是否推出全新的 50 年期抵押贷款选项。

　　根据房产平台 Redfin 对联邦住房金融局数据的分析，略超半数的抵押贷款房主，其贷款利率低于 4%。然而，过去几年间，平均抵押贷款利率始终在 6% 至 7% 区间居高不下。锁定了超低利率的房主，不愿轻易搬家 —— 因为若选择当前利率办理新抵押贷款，每月可能要多支付数百美元利息。

　　宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产学教授苏珊・瓦赫特指出，允许房主保留低利率或能鼓励他们搬家，进而增加住房供应。但这种模式如何运作、是否会导致整体抵押贷款利率上升，目前仍存在疑问。

　　当 CNN 就此追问时，联邦住房金融局未提供关于可转移抵押贷款计划的更多细节。一名发言人在声明中表示，该局正研究 “多种方案” 以降低住房成本。

　　可转移抵押贷款如何运作？

　　可转移抵押贷款允许借款人在搬家时，将现有抵押贷款及对应的利率转移到新房产上，无需申请全新贷款。

　　举个例子：假设一名房主以 40 万美元售价出售房屋，其 3% 利率的抵押贷款已偿还一半。借助可转移抵押贷款，他在卖房后可将贷款剩余的 20 万美元额度转移到新房屋，并继续享受 3% 的利率。

　　若新房屋价格更高，操作会更复杂。比如新房屋售价 45 万美元，房主需以现金支付额外的 5 万美元，或申请一笔利率更高的小额二次贷款来补足差额。

　　瓦赫特表示，政策制定者的初衷是：若房主搬家时无需放弃低利率，更多房屋将流入市场，让此前因高房价被挡在市场外的购房者获得更多机会。但这种方式对住房供应的拉动作用可能有限，且可能需要国会通过立法来解决法律层面的争议。

　　该方案是否可能适得其反？

　　可转移抵押贷款或会扰乱支撑美国住房市场的核心机制 —— 抵押贷款支持证券。这类证券本质上是银行或贷款机构将多笔抵押贷款打包出售给投资者的金融产品，能为银行提供发放新贷款的资金，保障抵押贷款市场的流动性。

　　瓦赫特指出，若房主搬家时可带走现有贷款，提前偿还的贷款数量会减少 —— 这意味着投资者将面临更高风险，他们可能会要求更高利率作为补偿。

　　此外，抵押贷款协议是与特定房产绑定的明确合同，房屋地址会被列为抵押品。将贷款转移到新房屋，本质上相当于重新拟定合同。

　　美国抵押贷款银行联盟 “贷款机构一号” 总裁贾斯汀・德莫拉表示：“现在判断最终结果还为时过早，但这在操作层面肯定会一团糟。所有抵押贷款都包含房产地址和法律描述，把贷款转移到新房产时，这些问题该如何解决？”

　　政府还在考虑哪些方案？

　　特朗普政府还在研究 50 年期抵押贷款，但该提案已遭到部分住房专家反对。他们认为，与标准 30 年期固定利率抵押贷款相比，50 年期贷款虽能减少每月还款额，但贷款期限内的总利息支出会显著增加，每月节省的金额实则微乎其微。

　　政府还提及可能增加 “可承继抵押贷款” 的数量 —— 即购房者可接手卖房者现有的抵押贷款及对应利率。目前，多数政府支持的贷款（如联邦住房管理局发放的贷款）已具备可承继性。事实上，已有企业专门帮助购房者寻找带有可承继抵押贷款的房屋。

　　但德莫拉表示，他认为不会有太多首次购房者选择接手他人的抵押贷款。因为这种操作通常需要支付大笔现金，或申请二次贷款来结清原房主的剩余贷款额度。

　　他说：“抵押贷款的可承继性早已存在，但目前实际选择这种方式的人并不多。”