近日，中金普洛斯REIT举行2025年中期业绩说明会。作为国内“首发+扩募”双首批公募基础设施REITs之一、上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT，中金普洛斯REIT（508056.SH）2025年上半年业绩表现持续稳健。其基金上半年实现总收入约2.16亿元，基金合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约1.38亿元，实现可供分配金额约1.67亿元。
站在长期投资的角度，REITs的持续分红能力正是评估其价值的关键。这一稳健的现金流，也让中金普洛斯REIT的分红表现一如既往的稳定。据中金普洛斯REIT 7月17日盘后发布的最新分红公告，中金普洛斯REIT近期公告并完成了今年的第二次分红。截至目前，中金普洛斯REIT上市以来分红12次，累计分配金额总计超过12亿元，每年度分红比例占历年可供分配金额的近100%。
中金普洛斯REIT已进入到上市后的第五年，在国内仓储物流REITs中市值和资产规模最大，并依托高度专业的底层资产运营，实现了资产及区域分散化、客户多元化，是市场化成熟稳定运营的仓储物流REIT标杆。
业绩核心指标领先，市场化稳健运营标杆
中金普洛斯REIT持有的10个仓储物流园分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈的核心区位，建筑面积合计约116万平方米，初步形成了全国网络化布局。截至报告期末，园区主要服务约70家租户，涵盖零售电商、快递快运、第三方物流、医药冷链等新经济行业。
报告显示，中金普洛斯REIT上半年实现基础设施项目租金及物业管理服务费收入约2.14亿元，基础设施项目息税折旧摊销前利润约1.44亿元， 剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目息税折旧摊销前净利率67.12%。
今年上半年，中金普洛斯REIT整体底层资产季末平均出租率呈现持续超过90%的高位，领先于行业平均水平。具体来看，截至2025年6月30日，中金普洛斯REIT时点平均出租率92.24%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为92.27%，期末合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价为33.88 元/平方米/月，租金收缴率98.45%。
值得一提的是，其期末整体出租率同比提升6.6个百分点，主要源于普洛斯苏州望亭物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心出租率同比显著提升（分别提升25.39个百分点和24.79个百分点）。
不仅是要保持基础设施项目出租率的“高”，更要保证业绩的“稳”。作为中金普洛斯REIT原始权益人兼外部管理机构，普洛斯积极主动履行管理职责，动态实施差异化定价与租户结构优化策略，有效挖掘潜在需求；同时，通过精细化运营和资产焕新，以进一步增强租户粘性、提升园区竞争力。
例如，在“硬件”方面，推进系统性园区改造更新计划，以普洛斯（重庆）城市配送物流中心为例，已完成外立面翻新、绿化升级和路面修缮，有效提升园区形象与运营效率；下一阶段将优化门亭、休息区及洽谈区功能，进一步提升客户体验。在“软件”方面，积极打造有温度、有活力的园区生态，通过举办“夏日送清凉”“安全知识竞赛”等特色活动，增强租户归属感与满意度，助力运营稳定与长期价值增长。
依托这一高度专业、市场化的底层资产运营，中金普洛斯REIT实现了资产及区域分散化，客户多元化，可有效缓释单一区域市场供需及单一大租户变化带来的风险，有利于基金业绩长期稳定。
扩募机制日益成熟，优质资产储备支撑长期价值
近日，国家发展改革委办公厅印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，明确提出支持仓储物流等重点领域REITs通过扩募实现规模突破，打造全国性资本运作平台。这代表国内基础设施REITs扩募机制日益成熟，跨区域、跨行业整合成为趋势。
据了解，普洛斯将持续推荐优质资产给基金管理人，积极推动中金普洛斯REIT适时启动扩募工作，助力公募REITs常态化扩募。
而普洛斯深耕中国市场二十余年，过往的发展使其有非常丰富的资产储备，目前在整个中国70个城市运营和管理400多个仓储物流园，资产规模与品质均居行业前列。这些充足的资产储备是普洛斯可以不断实现扩募的基础。
此外，作为新经济另类资管领域的龙头企业，普洛斯旗下资产品类不仅包括仓储物流园，而且还有工业厂房、产业园、新能源以及数据中心等符合目前公募REITs政策鼓励发行的其他资产类别。
业内人士指出，基础设施REITs扩募有利于扩大并优化资产组合，分散投资风险，特别是跨区域扩募可有效分散区域风险，有助于提升REITs资产组合的分红能力。从国际经验看，扩募是实现REITs市场规模增长的主要方式，扩募可通过增加每基金份额的可供分配金额提升投资者获得感。而相较于其他行业而言，仓储物流行业REITs原始权益人数量少而精，未来资产规模的成长主要来自于扩募。
中金普洛斯REIT作为国内仓储物流REITs标杆，具备资产优质、运营高效、租户多元、区域多元、规模领先等突出优势，未来有望通过持续扩募，实现资产组合进一步优化与规模突破，带来更为可持续的增长，并巩固其优势地位。
内需强驱动，仓储行业持续向好
中金普洛斯REIT上半年的业绩，也是当前内需强劲、消费活跃的背景下仓储物流行业韧性生长的生动写照。
从仓储物流市场基本情况来看，一系列数据和行业动态显示，今年以来，扩大内需的政策效果继续显现，中国仓储物流行业持续向好、表现活跃。
中国物流与采购联合会近期发布的最新数据显示，2025年8月份中国物流业景气指数为50.9%，环比回升0.4个百分点。随着促消费、稳投资、保民生各项政策逐步落实，产业链供应链加速联动，需求持续向好，物流业务总量和新订单业务量增速较快，东中西部地区均衡增长，物流景气指数保持明显扩张。其中，物流业务总量指数今年以来连续6个月保持在扩张区间。
此外，仓储租赁市场的需求延续“内需驱动”的特征，尤其是与消费紧密相关的电商、第三方物流及快递快运为主要需求来源，而即时零售、食品冷链、新能源汽车等新兴需求增长强劲。市场研究显示，内需驱动下，全国四十多个大中枢纽今年上半年物流仓储净吸纳同比增长达两成。
展望后续，随着消费复苏与各方政策利好叠加，仓储物流行业有望保持平稳增长态势。对于高壁垒的仓储物流行业而言，普洛斯前瞻性布局物流仓储，让其资产具备关键的区位与网络优势，加之具备资产投资开发与运营管理的相结合的稀缺资管能力，这是支撑中金普洛斯REIT底层资产长期向好发展的核心优势。
在此背景下，中金普洛斯REIT有望巩固其仓储物流行业REIT标杆地位，持续助力新经济企业客户的供应链提质增效，为投资人创造可持续的稳定回报。
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